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主力店群租赁信托的风险及其对策

综合 admin 4个月前 (03-18) 37次浏览 0个评论 扫描二维码

  投资的目的就是为了获取未来不确定的收益。作为一个金融投资产品,房地产信托同样存在不确定的风险,我个人认为,其风险主要体现在以下几个方面:

  从中观来看,来自行业的风险是一个系统风险。商业地产行业是一个资金密集型行业,时间周期较长、资金占用量大,利润回报较高。商铺本身既是耐用消费品,又是投资品,在一定市场环境下,还可能滋生投机风险,如果商铺价格上涨幅度超过了中小投资者的投资消费承受能力,就可能存在房地产泡沫。

  根据建设部政策研究中心最新发表的调查报告显示,2008年1-8月份,我国房地产投资增幅不断降低,宏观调控成果已初步显现;房地产价格上涨主要是由于土地及建筑成本的增加,以及房地产品质提升所致;由于中国城市化进程及大规模城市改造,必然对房产有着长期的真实需求,目前存在的主要问题是局部过热及房产的结构性过剩,整体的房地产泡沫是不存在的。

  好项目是信托化的前提条件。对项目的选择是房地产信托首要工作,项目的风险包括土地的可行性研究、产品规划、产品价位、零售商的实力、业绩和信誉度等等,特别要对来自零售商的经营风险进行深入地分析。如果这些环节中的任何一个执行不到位的话,就可能影响信托产品的市场销售。如果项目本身的市场销售前景、内部法律纠纷、建设资金短缺等方面存在问题,则信托产品无论怎么控制风险,项目本身的先天缺陷总是无法避免的。信托公司一般不会参与项目的前期开发,部分开发商甚至根本不做前期,因此增加了信托产品在市场上销售的风险。如果这个项目做得不好,市场定位不准确,将来销售就成问题,投资者的收益就得不到保障。信托投资的风险主要体现在预期收益与实际收益的差异上。投资者既可能获取可观的收益,也很有可能损失惨重。

  商业地产本身是一个技术含量非常高的资源整合过程,包括确定土地选择、产品设定、业态规划、商业招商、市场营销、运营管理等等,都需要开发商来整合资源,而且各个环节环环相扣,缺一不可。开发商的管理能力包括工程管理、项目管理、人员管理、资金流、公共关系协调等安排,这些能力不到位也可能导致项目经营失败,同时带来信托产品的风险。

  由于信托计划的发行已经委托给信托公司了,那么在发行、销售的水平上很大程度取决于信托公司的风险管理水平。如果信托公司的专业水平不够,不能从众多的风险中挑选出核心的风险,或者找到了但不知道该如何管理,都是造成信托计划风险的重要原因。银行向开发商贷款的硬条件是四证齐全,而房地产信托不受此限,其中可能蕴涵的投资风险不可不防。与银行相比,信托公司在委托贷款方面的监控、管理能力和经验都相差甚远,资本金规模、抗风险能力也存有差距。一般情况下,实力雄厚的开发商由于有较多的融资渠道而不缺资金,而中小开发商的融资需求更为迫切,这些需要信托资金支持的公司当中不乏原本从银行贷不到款的开发商。一些连资本金都需要靠信托资金填充的项目,其中风险可想而知。另外,信托公司的职业道德风险也是存在的。

  任何金融产品包括信托都没有一个完善的二级市场的流通,而信托产品本来就要求不能通过公共媒体进行营销宣传。信托产品的公共认知度比国债、债券等金融产品差,一旦需要转让时,成本会很高,如股权投资信托计划到期时股权的变现或转让、贷款信托到期抵押物的处置及担保等,都会带来投资者的资金到期不能及时兑现的风险。

  按照央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》,信托投资公司依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的,其损失部分由信托财产承担;信托公司不得承诺信托资金不受损失,也不得承诺信托资金的最低收益。根据规定,只有当信托公司违背信托合同擅自操作时,投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说,信托公司只负责赔偿因自己违背信托合同擅自操作而招致的损失,而运营过程中发生的风险,则完全要由投资人承担。

  从上面信托风险分析看来,信托产品与其它投资品种一样具有一定的风险。当然,对于房地产信托可能存在的风险,也有人持不同观点。一位信托公司负责人认为,由于目前信托产品审批紧,监管严格,所以基础设施信托与房地产信托的风险其实很小。而且目前市场资金需求远远大于供给,信托公司有足够的案源可供挑选,也相对降低了投资风险。我认为,根据投资的含义,投资就是为了获得未来不确定得收益,因而投资肯定会存在风险。但是,这些风险并不是不可规避的,我建议采取如下对策:

  对于前期策划,包括选址、可行性分析、商业规划、建筑规划、盈利模式等工作,开发商应聘请专业顾问或设计公司参与到项目来,尽量采纳用专业意见或建议。一个项目的前期策划书往往是项目的指导纲领,很多工作是按照策划书的指导思想来开展的,而策划书则需要集各类专业团队的智慧才能有较准确地保障。信托公司应该有自己的团队来分析这个项目,可以判断,很多信托公司是做金融出身的,对地产行业很不了解,因而可以邀请专业的商业地产顾问机构作为项目顾问,同时要主动介入项目,或者与有经验的开发商一同投资,反而容易控制风险。有资料显示,2003年发放的房地产信托中,相当一部分是为信托公司股东或关联公司融资。

  2. 开发商要有较强的项目实施管理能力,以保证项目能够顺利按计划进行,减少开发过程中的时间、资金、人才、信息等方面的浪费。

  实施能力是计划能否实现的重要保证。在实施过程中,开发商团队须配备各种专业人员,这些专业人员能够熟悉开发过程的各个环节,同时还需配备一位综合能力较强的管理协调人即项目经理,来协调这些专业人员的交叉网状工作。比如做一个租赁信托项目需要招入实力雄厚的主力店,在什么时间招?找何种业态合适?那几家谈成的可能性高?这些都需要开发商有一个良好的项目实施管理能力。

  具备较强的应变能力可以减少项目损失的同时,提高项目的利润,提高中小投资者的收益。商业房地产的开发经营是一个比住宅开发复杂得多的庞大工程,它涉及到很多很多的影响因素。比如南昌万达购物广场项目,原来市场商铺均价约在15000元/平方米,万达对其进行有效的策划包装,结果卖到了35000元/平方米左右的均价。这是策划因素的影响,它涉及到专业人员的使用、领导管理决策、市场变化等因素。这也说明,为了保障投资人的风险,信托公司和开发商应借助外部力量提高专业操作水平,从而提高应变能力。又如,信托公司在信托资金运用过程中,可通过投资地域、项目类别、投资金额、投资期限的选择和调整,灵活机动,来抵御可能出现的房地产行业波动,规避风险,保护投资者利益。

  在实施主力店租赁信托过程中,信托公司一定要有风险管理的意识和技术。从某种意义上说,地产信托产品在市场上存在的最大问题是,信托公司由于对房地产行业了解得不够,就会直接导致投资人受害。因此,信托公司最好是在信托策划之时,要聘请专业的商业和地产顾问,特别是对项目选址、市场定位、业态规划、盈利模式、管理模式、开发模式、现金流预测、预期收益、经营周期、品种期限设计等内容要有详细的了解、分析。信托公司在进行项目选择的时候,可以聘请有市场公信力的房产专业机构对项目进行可行性分析及评估,对项目的市场定位及前景有一个独立、真实的认识;深入调查了解开发商实力、财务及资信情况,选择与经验丰富、实力雄厚、资信状况良好的开发商进行合作;落实土地房产抵押、第三方保证、质押等担保措施;在产品架构设计上,信托公司可邀请商业银行、律师事务所、房地产专业服务机构及会计师事务所等中介机构参与,对信托计划进行资金、法律、收益状况方面的监督;在项目运作过程中,加强资金监控,做到封闭运行,专款专用;在信托公司内部,应建立和完善业务评审及风险控制流程,按照审慎的原则运用信托资金,各部门分工协作,交叉监督接受国家金融监管机构中国银监会的严格监督和管理,严格按照信托业法规进行经营。通过一系列的手段,信托公司能将项目风险控制在最小范围之内,最大限度地保证信托资金的安全,保护委托人和受益人的利益。


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